房地产信托调控趋严 信托投资结构或转型

房地产信托调控趋严 信托投资结构或转型

【来源：普益财富  作者：陈朋真】

11月12日，《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称“《通知》”）正式发布，这是银监会年内第三次针对房地产信托采取控制措施。早在今年6月底和7月中，银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准，对房地产信托进行了两轮压力测试，要求各信托公司向其上报房地产信托的相关数据，包括投资规模、抵押率和风险控制措施等。此次《通知》不仅要求各信托公司对房地产信托业务进行自查，还要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查，调控措施更细、力度更大。与之前两轮压力测试旨在控制房地产信托可能引发的金融风险相比，该《通知》配合国家房地产调控政策、收紧开发商融资渠道的意图更为明显。

针对不断攀升的房价，今年以来国家连续出台房地产调控措施，房地产开发商的资金链异常紧张，部分中小房地产企业通过信托渠道融资的需求强烈。在房地产资金供给渠道收窄的环境下，开发商不得不接受较高的资金成本，而资本的逐利性也使得信托资金更多的投向房地产领域。在供给与需求的双重推动下，房地产信托业务规模快速扩张。信托业协会公布的数据显示，2010年第一、二、三季度，新增房地产信托业务规模分别为631.44亿元、1407.49亿元、2204.75亿元，第二、三季度环比增长率分别为122.90%、56.64%。

尽管房地产调控措施在一步步深入，限贷、限购、加息等政策接踵而至，但房价依然在走高，主要原因是开发商“不缺钱”。这里的“不缺钱”不是说开发商资金很充裕，而是说在资金链紧张的情况下，开发商能从其他渠道获取必要的资金而不至于采取低价销售来周转资金的策略。按照实质重于形式的原则，目前市场上发行的房地产信托产品全部为融资型，类似于银行贷款。在一定程度上，房地产信托产品替代了银行的开发贷款，成了开发商重要的融资渠道。因此，从资金供给上来说，房地产信托无疑是央行一系列房地产调控政策的大敌。按照往年惯例，年末是开发商偿还银行贷款的高峰期，银监会选择在这个时期严查房地产信托业务，就是要彻底割断开发商的融资渠道，迫使开发商采取低价销售的策略来尽快收回资金，以避免资金链的断裂。

在房地产市场调控持续深入、开发商资金链日益收紧的情况下，以开发商为融资对象的房地产信托业务也面临较大的风险，这也是《通知》对该类业务进行控制的另一原因。据悉，11月22日，作为对《通知》的回应，平安信托、中融信托等多家信托公司已暂停了房地产信托业务。但银监会并没有直接叫停房地产信托，部分信托公司暂停房地产信托业务是基于自身风险的一种考虑，只要其开展的房地产信托业务符合银监会的相关规定，仍可继续开展此类业务。从部分信托公司主动暂停房地产信托业务的举动可以看出，其房地产信托业务的确存在一定的问题，各信托公司需要一定时间来消化政策的影响，预计年内房地产信托业务难有良好表现。

房地产信托业务曾是银监会出台银信合作新规后，信托公司寻找的另一利润增长点，如今该业务也遭遇政策限制，信托公司的投资结构必然面临转型。其实，《通知》出台之前，部分信托公司就开始尝试开展一些在资金运用领域方面创新的信托业务，如中信信托发行的煤炭类信托产品，即将募集的资金投资于山西煤改，用于煤炭整合企业的后续技术改造过程；国投信托发行的艺术品投资信托基金。除此之外，还有些信托公司则开始在资金运用方式上进行创新，如运用有限合作制，将信托资金以有限合伙人的名义投资于合伙企业，该合伙企业通常是一只基金，有专业的普通合伙人进行管理。

创新是信托的灵魂，信托的制度优势也给予了信托公司更大的创新空间。在整个金融市场中，信托面临起步较晚、实力较弱、资本金少、话语权少、主业不清、政策法规不确定、市场地位较低等困境，信托公司在每个单一领域中的业务都有可能遭遇专业金融机构的竞争。但信托可以充分利用其制度优势，加大创新力度，整合各个领域的资源和机会，设计无法复制的金融产品才能在市场的风云变幻中永立不败之地。