房产行业：新年带来新气象

房产行业：新年带来新气象

【来源：普益财富综合】

         从周环比角度看，已公布数据的15个城市中有8个城市的房地产交易量上升（中值为11%，而截至12月26日当周中值水平为上升5%）。从同比角度看，14个城市中有10个城市的交易量上升（中值为8%，而截至12月26日当周的中值水平为下降17%）。与2010年11月的周平均值相比，15个城市中有8个城市的交易量上升（中值为1%，而截至12月26日当周中值水平为上升3%）。

        在销售均价方面，从周环比角度看，已公布数据的15个城市中有9个城市的房价下跌（中值为-1%，而截至12月26日当周的中值水平为上升2%）。从同比角度看，已公布数据的14个城市中有11个城市的房价上涨（中值为13%，而截至12月26日当周的中值水平为19%）。与2010年11月的均价相比，已公布数据的15个城市中有9个城市的房价上涨（中值为4%，而截至12月26日当周中值水平为4%）。

        年初至今表现

        截至2011年1月2日当周，15个城市中13个城市的交易量同比下降（中值为-36%，而截至12月26日当周的中值水平为下降35%）。与2008年相比，已有数据的15个城市中有14个城市的交易量上升（中值为44%，而截至12月26日当周的中值水平为41%）。

        库存水平

        从过去12个月滚动销售面积计算，我们追踪的10个城市的库存平均消化时间持平于9.8个月（除东莞以外，其余9个主要城市的库存平均消化时间持平于8.5个月，今年最低水平为4.2个月）。目前，上海、苏州和重庆的库存月数低于6个月；东莞、深圳和北京的库存月数高于12个月；而南京、杭州、广州和厦门的库存月数在6-12个月之间。2011年元旦整体销量较好。三天假期整体成交量较2010年元旦增长30%，较2009年元旦降低5%，其中南京、杭州、北京、重庆等地均较2010年元旦有明显增幅。

        本周一手房销量整体环比上升8%，其中一线城市下降1%，二线上升13%。本周重庆、惠州、成都、天津等二线环比上升20%以上。一手房销量整体同比下降21%，其中一城市上升17%、二线城市下降32%。本周北京、上海、深圳、广州、天津同比仍上升的，成都、苏州、南京的同比降幅在50%以上。二手房销量环比上升18%，同比下降52%。本周北京、天津、武汉、深圳等地的销量均环比略有上升。

        房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，基本无优惠促销，2010全年一线城市房价涨幅跑输二三线。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升1%。

        整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升30%，去化时间由12个月下滑至6个月。

        因反应政策风险预期地产板块估值下跌空间有限，有较强安全边际。A股主流开发商10年PE15倍左右，11年10倍，年初均价下RNAV折价15%。一线地产10年PE14倍，11年PE10倍，RNAV折价22%；二线地产10年PE 15倍，11年PE11倍，RNAV折价11%。

        政策打压将成为常态，市场也将逐渐适应这种成为常态的严控政策。从目前行业基本面看，在信贷、限购多方面压制下，行业销量仍呈难以压制的良好态势，对于购房者而言，其已经逐渐适应政策打压。对于资本市场而言，在目前10倍PE、RNAV折价普遍在20%以上的估值下，未来可能的新严控政策会使板块出现阶段性的顶，但也不会使估值再有过分的下调。在这种成为常态的政策打压之下，过去房价大幅提升的而导致的板块性盈利高增长被部分公司本身高周转规模扩张所导致的盈利高增长所代替。房地产股票将出现差异化变现，2011年规模扩张龙头首推万科、保利、金地、首开、荣盛。

        继续坚定看好短期的反弹机会，维持12月21日-27日报告及短信观点：阶段性估值修复和反弹行情高度25%、时间到1月中下旬；维持“逢平可加仓，急涨需谨慎”的建议。行业维持“中性”和标配建议。

        交易建议

        高华证券买入建议：恒大地产（3333.HK；强力买入名单）、万科A（000002.SZ；强力买入名单）、首开股份（600376.SS；强力买入名单）、龙湖地产（0960.HK）、雅居乐房产（3383.HK）、碧桂园（2007.HK）、保利香港（0119.HK）、远洋地产（3377.HK）、融创中国（1918.HK）、华润置地（1109.HK）；花样年控股（1777.HK）、金地集团（600383.SS）、保利地产（600048.SS）和万科B（200002.SZ）。我们的卖出建议：IFM（CTC）、绿城房产（3900.HK）、深圳控股（0604.HK）、华侨城（000069.SZ）和中国国贸（600007.SS）。主要下行风险：意外的政府紧缩政策；宏观经济硬着陆。主要上行风险：交易量增长强于预期；潜在的并购。

        国泰君安：维持上半年阶段性行情下快周转龙头和“地产X”组合两条线索，推荐万科、保利、首开、金地、荣盛；“X 地产”组合龙头公司胜利、宝安、新湖中宝、建发、深天健、福星等。