商用不动产过渡模式3年后会受到挑战

商用不动产过渡模式3年后会受到挑战

                                                                    来源：中国企业家  

    关于商用不动产，我国主要有两种模式，一种是过渡模式，以王健林模式和SOHO模式为代表，一种是经典模式或美国模式。冯仑说，再过3年左右，过渡模式就会受到很大挑战，所以万通直接跳到了美国模式。但也会做一些差异化的高端住宅，如台北2011项目。

　　去年我国人均GDP约4500美元，全国有10个主要城市以及一批中小城市人均GDP超过8000美元。按照现有经济增速，3年以后，将有大批二三线城市人均GDP达到8000美元。根据冯氏的房地产趋势观，那时，“很多住宅公司将会面临很大挑战”。

　　不止一位专家说，中国房地产还有二三十年的大发展，主要依据就是中国的城市化仍处于加速阶段，对住宅需求巨大。很显然，他们都是基于住宅来谈房地产，也就是冯仑所说的“中国的房地产问题还是住宅问题”。但如你所看到的，聚焦于住宅，冯仑与主流的地产观点迥乎不同：住宅地产商的好日子没有几年了。

　　从万通分离出来的潘石屹，也以实际行动表达了对住宅市场的放弃：近几年，SOHO中国的产品几乎都是商用不动产。不过，SOHO中国的商用不动产是以散售为主，而万通所秉持的美国模式却坚持“中期持有”，最好能经营到以REITS打包出售。

　　如果非要投票，我相信大部分业内人士会对冯仑的判断投反对票，而赞成专家们有关中国房地产（也就是住宅）还有二三十年大发展的观点。有人会说，冯仑虽然很有思想，说话也很幽默俏皮，但是，假如他对趋势的判断很准确的话，万通何至于只做到几十亿的销售额？

　　这个发问并不残酷，只是有些势利。倘若让我去安慰万通，无非是“先赢的都是纸”、“看谁笑到最后”之类庸俗的语句。用冯仑自己的话说，则是“站得高，尿得远”，作为董事长，必须“看别人看不见的地方”。这是20年来冯仑只专职做董事长的体会。

　　“别人看不见的地方”究竟有多远？做企业，应该有超前的眼光，老是跟在别人后面，就只能拾人牙慧；但又不能过于超前，否则就容易牺牲掉。冯仑会不会是把二三十年以后才会发生的事，预测为3-5年以后就会发生？

　　通常情况下我们只能说“拭目以待”，但企业不能拭目以待，否则大好机会就错过了。当然，地产商同行也不会听了冯仑的话马上就割弃住宅，转趋商业。但是，冯仑预测至少提供了分析和思考问题的一种逻辑。

　　至于万通，有两点可以肯定：冯仑思想虽然超前，万通实践却一直很谨慎；5年后万通模式能否大行其道尚待验证，但即使市场动荡，万通也一定是最不可能倒闭的地产商之一。