房产面面观

房产面面观

　　【来源：普益财富综合】

从4月17日发布的“新国十条”，到9月末的“新五条”靴子落地，再到房产税的出炉的消息被传得沸沸扬扬。从始至终，房地产行业始终出现在新闻的最显眼之处。可以说该行业获得了史无前例的关注。

“新国十条”、“新五条”相继出炉

国务院4月17日下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。本周一证券市场开盘大跌，沪指跌破3000点关口，地产板块跌幅超过6%，宏观调控效果初步显现。

被称为“新国十条”的国发〔2010〕10号通知，是近十年来我国政府出台的最为严厉的地产调控政策。近期密集出台相关政策，已表明了国家严厉打击投机、投资购房的决心，地产股遭遇恐慌性抛售。汉盈投资公司证券分析师李鹏：“地产股和房地产的价格并不是很明确的一一对应的关系，地产股的金融属性是非常明显的，受到金融方面的调控比西方成熟市场相比要明显一点，所以说，受到房地产政策的打压也比较明显。”

据介绍，新政中对于居民购买第二套和第三套房产，以及非本地居民购房提出了非常严苛的贷款条件，是专门针对投机行为的精准打击，势必会影响或打击炒家对楼市未来的心理预期。向来嗅觉灵敏的机构资金率先行动，地产股遭到投资机构的陆续减持：“近期由于地产调控政策的陆续出台，地产股的下跌趋势有了一定的加速。”

9月29日晚间，国家有关部委通过权威媒体发布了最新的房地产调控措施，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求，其中不乏“首套房首付比例提高至30%”等重磅条款。

之前业界便有传言称，国庆节前可能出台由发改委牵头、八部委共同制定的房地产调控政策。《每日经济新闻》记者近日独家了解到，上述新政正是八部委联合出台的新政，并于28日会签完毕。只是新政最终以新闻稿的形式发布，且未提到具体参与的部门。

同在9月29日晚间，财政部、国税总局和住建部联合下发通知，调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。

背景不同，但相辅相成

楼市调控政策再收紧

虽然“五条升级版”的出台，是为了进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。但是记者发现，升级版本部分内容却超出“国十条”范畴。

在今年4月出台的“国十条”中，规定“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 ”而且本次升级版本已经成为全国一刀切的政策，已经被明确为“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 ”

在首套房的首付比例上，“国十条”规定为“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；”而在本次升级版本中，已经没有了这些面积等方面的界定，直接成了“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。

对于近期市场出现的通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”现象，本次升级版本也加以限制，要求“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 ”而北京早前出台的“国十条”细则中的限房令，在昨日出台的升级版本中也有所体现。升级版本将“国十条”中规定的“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 ”再次细化为“上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 ”

作为市场一直关注的房产税问题，本轮升级版本最终给予了明确，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 ”同时，升级版本还明确了“加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 ”

出台“新五条”政策 防止信心反转

对于在“十一”博弈关键期出台“新五条升级版”政策，业内人士坦言，此举意在表明政府要给市场一个预期，即一定要调控规范好房地产市场，抑制高房价。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，在十一博弈关键期出台政策乃最佳时机。上半年调控见效，最成功的一点是涨价的预期被管理住了，但现在对调控的信心正在丧失，因此只是落实上半年的政策是不行的，必须出新政以安抚民心。同时也防范可能的楼价报复性反弹。

业内专家易宪容则坦言，要调控房地产市场，最关键的是抑制个人投机炒作，而暂停发放三套及以上住房贷款作用是比较大的。 “炒房者的目的就是以更高的价格把房子卖出去，停止发放房贷，炒房者就觉得负担很重，会尽快把手头的房子出手，不出手就麻烦了，房子一出手，这边又没有人接，这个价格一定是往下走，越是往下走的时候，越是没有人接手。房价下跌这个是必然趋势。 ”

对于购房者关心的房价问题，上海易居研究院综合研究部部长杨红旭向记者指出，在本轮调控下，房地产市场将出现再度降温，十月份的市场表现将比九月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整为主基调。

而浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军则表示，这只是一个短期政策，是为了压制房价问题，短期来看，对市场交易量有很大影响，但对交易价格不会有影响。开发商会因此延缓开发节奏，减少市场供应量，缩小开发战线，但调控在资金链上对开发商的影响并不会很大。

专家：仍是试探性政策

在近期成交量回升、房价欲抬头的形势下，政策层面的一系列震荡，一度被认为是市场的重大利空消息。

对于上述新政的效果，中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，新政将进一步改善和加强房地产调控。

谭雅玲认为，政府现在也是摸着石头过河。房价对于GDP来说敏感度高，现在仍然是试探性的政策。

阳光壹佰置业集团副总裁范小冲认为，新政更多影响的是购房者心理，购房门槛提高后，恐慌情绪会得到缓解。

陈晟认为，本轮调控的方向仍体现在“增加供给，抑制投机”两方面，市场将继续趋稳，成交量不会受到抑制，预计全年低于去年，但高于2008年。

在增加供给方面，政策的一个条款被普遍看好--“房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。”此前，华远地产总裁任志强多次提出上述建议，并表示，热点城市的商品房用地供应远远不足，仅增加保障房土地供应无法缓解供需紧张的局面。

某股份制银行北京分行副行长表示，新政怎么执行，还要等总行政策下来。新政对投机炒作有一定抑制作用，但刚性需求依然存在，房价不会一夜之间降一两成。

房产税成为预期

“尽管本次不少政策在市场预期之中，但仍有不少政策超出预期。”中投证券认为，和上次调控政策不同的是，本次调控政策更严厉、更有针对性、更具威慑力。比如，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要限定家庭购房套数；对政府实行问责制；全国全面暂停三套及以上房贷、异地房贷；落实不严的银行将严肃处理；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国；对开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为加大曝光处罚力度，并暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停发新开发贷和循环贷。

德邦证券研究报告认为，调控政策逐渐走向明朗，房地产调控政策会依旧从紧，但是可以看出，中央的调控目标、方针以及手段正逐步清晰。在本轮调控政策中，甚至连房产税的试点开征都给了市场较为确定的预期，后续的政策可能更多的在于细化和落实，超出市场预期的调控政策可能性不大。

“房地产税预计将在2011年试点。”第一创业研究报告也认为，目前从各方反馈的情况来看，上海、重庆或者深圳2011年初试点的概率很大。他认为，从已经开征物业税的香港、美国的经验来看，持有成本的增加虽然能在一定程度上遏制投资、投机需求，但并不改变整个行业趋势。

房价会否下跌存分歧

中投证券研究员李少明认为，在问责地方政府，信贷全面收紧，开发商销售压力倍增，沪渝房产税试点在即的背景下，接下来的10月份房价出现明显的下跌是大概率事件。一线二线城市仍有10％－20%左右的下跌。

德邦证券研究报告认为，在未来6个月中，市场供应将有较大幅度的增长，届时房价下跌的可能性较大。他认为政府对房价的预期降价幅度大约是20％-30%。

第一创业研究员陈晓波认为，预计全国有30%左右的购房者推迟购房，但房价难见全面回落；开发商将会谨慎经营过冬。

第一创业研究报告显示，8-9月份的热销使得开发商短期偿债能力较上半年进一步改善，大部分开发商短期偿债压力均在可控之内；同时考虑到有限降价的效果可能并不如人意，在四季度大部分开发商可能会采取更大的降价促销措施，如增加折扣等，但全面、明显下调价格的可能性不大。

从涨跌幅图上可以明显的看出，两次政策出台市场走势完全不同。“新国十条”出台后市场哀鸿遍野，政策出台首日沪指A股大跌逾5%，市场开启下跌通道，股指一路从3400点左右下跌到2300余点。而在“新五条”出台后，股指大幅上扬连续5个交易日涨幅都逾1%，沪指由2600点上涨到了3000点附近，市场呈现勃勃生机。

出现这样的情况也并非偶然，是由政策制定的背景决定的。今年4月份，房产价格节节攀升，经济的健康运行深受其影响，控制房价过快增长已经势在必行。而在之后连续的具体落实政策出台，为“新五条”的最后登场做足了铺垫，同时股指一直维持在低位运行，大盘股一直承受着巨大的压力，“跌跌不休”，估值也基本位于历史低位。此时，“新五条”出台，有利空消息出尽之意，同时政策的力度远远小于预期，投资者加仓助长股指也在情理之中。

未来市场将会怎么走？房地产行业将有怎么样的看点？本期专题策划将详细说明。